서울시가 지난 22일 뉴타운·재개발 수습방안 마무리대책을 발표한데 이어, 앞으로 추진해 나갈 주거재생정책 실행방안을 27일 발표 했다.
서울시 전체면적 606㎢ 중 주거지는 313㎢이고, 이중 아파트와 도로, 공원 및 뉴타운·재개발구역을 제외한 111㎢가 저층주거지다.
현재 4층 이하 주택이 있는 저층주거지 면적은 전체 주거지(313㎢)의 약 1/3인 111㎢ 정도로, 이 중 20년 이상 된 주택이 72%에 이를 정도로 노후화가 가속되고 있는 상황이다.
주택개량에 대한 인식부족과 재개발 재건축을 기대로 노후화를 방치해온 경우도 상당 부분으로 노후주택 개량과 지속적인 재생사업 추진이 필요한 시점이다.
이에 따라 서울시에서는 전면철거 재개발사업 중심의 재생정책을 개별 주택개량 보편적 지원과 집단적 주거환경개선이 필요한 지역은 맞춤형 재생으로 정책을 전환하는 것이다.
지금까지는 전면철거 후 아파트 건립 위주 정비사업을 중심으로 추진함으로써, 그밖의 주거지는 관리체계가 미흡해 노후화뿐만 아니라, 최근 정비구역에서 해제된 지역도 노후화가 가속되고 있으나 제대로 관리되지 못하고 있다.
이에 따라 앞으로는 저층 주거지 전체에 대한 개별 주택개량 지원시스템을 마련해 주민 스스로 주택개량을 쉽게 할 수 있도록 지원한다. 집단적인 주거환경 개선이 필요한 지역은 주거생활권 단위로 재생방향을 제시하고, 지역특성에 맞는 맞춤형 재생사업을 추진한다.
서울시 저층주거지 관리방안의 양대 축은 ①개별 주택개량을 위한 공공지원 시스템 구축 ②집단적 주거환경개선을 위한 지역맞춤형 재생사업 추진이다.
우선 저층주거지 개별 주택개량 공공지원 시스템은 시민 누구나 주택개량을 손쉽게 할 수 있도록 ▲주택개량 종합정보 포털시스템 구축 ▲주택 신축‧개량 저리융자지원 ▲주택관리지원센터 설치 ▲주택개량 전문업체 육성을 골격으로 하는 지원방안이다.
주택개량 종합정보 포털시스템에선 시민(공사비 비교서비스, 전문가 상담서비스 등)과 집수리 업체(정보등록 및 홍보 등) 모두에게 유용한 정보를 제공한다. 연말까지 구축해 내년 초부터는 주택개량이 필요한 시민과 전문업체의 이용이 가능하다.
대다수 시민들이 공사업체, 공사비 등 주택개량을 위한 체계적 정보가 없어 어려움을 겪어 왔고, 또한 불량업체가 시공한 경우 품질저하 및 하자문제 등으로 공사 후 분쟁이 많았던 점을 개선하기 위한 것이다.
주택 신축‧개량 저리융자는 공사 금액의 80% 이내에서 최대 9000만 원까지 5년 균등분할 상환 조건으로 지원하고, 연 2%의 금리를 서울시가 부담한다.
즉 적용금리(4% 안팎) 중 2.0% 부분에 대한 이자는 서울시가 부담하고 나머지 이자만 건축주가 부담한다. 이와 관련해 시와 우리은행은 지난 2월 협약을 맺고, 4월말 상품 개발을 완료해 5월부터 시행 예정이다.
또 시는 정부가 시행 중인 주택개량자금 융자기준 전용 면적을 완화하고 건축허가를 받지 않은 소규모 주택개량까지 확대 적용하도록 국토교통부와 협의 중이다. 현재는 융자기준이 전용면적 85㎡ 미만의 건축허가를 받아 개량하는 경우로 한정돼 실효성이 떨어진다.
서울시에는 통합지원시스템을 구축하고, 자치구별 주택관리지원센터를 설치·운영한다.
주택개량을 원하는 시민들이 쉽게 상담을 받을 수 있도록 서울시에서는 누리집을 통한 DB구축, 전문가 지원 등을 하고, 최소한 자치구별로 주택관리지원센터를 설치해 원인 및 공사범위 진단 등 상담과 지원 사업 연계 등을 지원할 계획이다.
또한 주택개량 박람회 및 관련 교육과정 개설을 통해 주택개량에 대한 시민홍보를 강화하고, 관련업체 수준 향상을 통해 주택개량을 활성화할 계획이다.
주택개량 전문업체도 육성한다. 전문업체 등록제를 추진하는 한편, 소규모 주택개량에 대해서도 공사비 부가세 면제를 받을 수 있도록 기획재정부와 법령 개정을 협의 중에 있다.
국민주택 규모 이하 주택의 신축 및 리모델링은 부가세가 면제되나 방수, 단열과 같은 소규모 주택개량은 부가세가 부과되어 소규모업체는 그만큼 부담이 큰 실정이다.
전문업체 등록제는 시가 구축 예정인 주택개량 종합정보 포털에 등록하는 제도로, 이를 통해 주민들에게 업체를 홍보하고 우수사례를 공유할 수 있을 것으로 기대된다.
둘째, 시는 서울 주거지 313㎢를 108개 주거생활권 단위로 구분, 주거지관리·생활기반시설·생활가로·특성관리계획 등 주거생활권별로 주거재생방향을 제시한다.
그리고 개별 주택개량과 병행해 집단 철거형, 보전·관리형 등 다양한 지역맞춤형 주거재생사업을 추진한다.
도로 등 기반시설이 열악하고 노후건축물이 밀집돼 개별 주택개량만으로는 주거환경개선이 어려운 지역은 전면철거 재생방식인 ‘재개발’을 추진한다. 지금까지 시행된 정비예정구역 지정은 지양하고 ‘정비지수제’로 신중하게 지정한다.
‘가로주택정비사업’은 기존 가로망을 유지하는 소규모 재개발로, 대규모 재개발로 인한 마을조직 붕괴 등을 방지하면서 중층규모 주거단지를 조성하는 것이다.
이번 활성화대책은 SH공사가 공동사업시행자로 직접 참여하고, 주택도시기금 융자 등 재정지원확대, 공동이용시설을 지원하는 3대 지원방안이다.
공공은 기반시설 정비와 공동이용시설을 확충하고, 주민은 개별 주택을 개량하는 ‘주거환경관리사업’은 지금까지 11개 구역에서 공공부문 사업을 완료했고, 31개 구역에서 사업을 추진중으로, 지금까지는 전용 및 제1·2종 일반주거지역에서만 시행했으나, 앞으로는 이미 주지지로 형성된 제3종 일반주거지역, 준주거지역 뿐만아니라 준공업지역까지 대상지역을 확대해 나간다.
주거재생뿐만이라 산업, 역사문화 등 복합적 처방을 통해 지역활성화를 도모할 필요가 있는 지역을 정책적으로 선정해 도시재생특별법에 의한 도시재생활성화지역으로 지정한다.
이제원 서울시 도시재생본부장은 “앞으로의 주거재생은 종전 정비사업 중심에서 탈피해 저층주거지 전체에 대한 개별 주택개량의 공공지원과 다양한 지역맞춤형 주거지재생을 병행해 함께 누리는 삶터로 만들어 나가는 것”이라며 “지역의 특색을 살려 가치와 이야기가 담길 수 있도록 마중물사업에 집중하고 투자가 끝난 후에도 지속적으로 재생이 이루어질 수 있도록 주민공동체를 발굴·육성·지원해 나가겠다”고 말했다.